Как платить налоги при покупке / продаже недвижимости (дома, квартиры)

Собрали для вас памятку по налогам на объекты жилой недвижимости. Рассказываем о том, сколько и когда нужно платить и как законно уменьшить сумму этих платежей.

Продали квартиру?

Придется заплатить налог с продажи — 13%.

Из хороших новостей: платите его не от всей суммы сделки, а от разницы между стоимостью продажи и покупки объекта.

Когда можно не платить такой налог?

Если владеете объектом более 5 лет (и более 3-х лет, если это ваше единственное жилье).
Если владеете менее 5 лет (или 3 года, в случае единственного жилья), но дoход от продажи не превышает 1 миллион рублей.

ВАЖНО! Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, например, вы сдавали объект в аренду, то налог при продаже нужно заплатить независимо от срока владения имуществом (письмо Минфина России от 05.02.2021 № 03-04-05/7636).

Как рассчитывается стоимость объекта

Обратите внимание, это важный момент, которые многие упускают из вида!

Налог рассчитывают не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости, а цeна продаваемой недвижимости не должна быть менее 70% от установленной цифры. То есть, если ваши реальные дохoды от продажи дома / квартиры окажутся меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то налог нужно будет уплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса).

Пример расчета налога

Например, вы купили квартиру в 2021 году за 10 млн руб.
Продали ее через пару лет за 15 млн руб.
Заплатить налог нужно 13% от разницы между стоимостью покупки и продажи, а именно, от 5 млн руб. То есть 13% * 5 000 000 = 650 тысяч рублей.

Как законно уменьшить сумму налога?

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

В этом случае вы платите налог в размере 13% от суммы за вычетом 1 млн рублей. Воспользоваться им можно раз в год, поэтому продавать несколько объектов резонно с перерывом.

Уменьшение налоговой базы

Уменьшить налоговую базу, то есть сумму разницы между покупкой и продажей недвижимости. Для этого нужно подтвердить расходы, связанные с приобретением квартиры: вычесть из стоимости проданной квартиры не только стоимость покупки этой квартиры, но и, например, расходы на проценты по крeдиту. Тогда заплатите 13% от суммы за вычетом этих расходов.

Пример расчета налога

Возьмем ту же ситуацию с покупкой за 10 млн руб и продажей за 15 млн руб. Но, допустим, что у вас есть чеки, выписки из банка об оплате процентов по ипотеке еще на 1,2 млн рублей.
Ваша налоговая база в этом случае: 5 — 1,2 = 3,8 млн.
Ваш налог в этом случае: 13% х 3,8 млн руб. = 494 тысяч рублей.

ВАЖНО! Здесь обязательно нужны подтверждающие документы о понесенных расходах: договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера.